OLG Düsseldorf wollte von der BGH-Rechtsprechung abweichen

Der Senat hat bereits früher entschieden, dass ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück nicht entsprechend § 928 Abs. 1 BGB durch Verzicht des einzelnen Miteigentümers aufgegeben werden kann (BGHZ 115, 1, 7 ff.). An dieser Rechtsprechung hat er in seinem Beschluss vom 10. Mai 2007 (V ZB 6/07, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) festgehalten. Darin stützt er sich für seine Auffassung darauf, dass im Hinblick auf die Regelung in § 928 Abs. 2 BGB die Annahme des Verzichts auf einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück schon begrifflich auf Schwierigkeiten stößt und sich das Miteigentum in der sachenrechtlichen Beziehung nicht erschöpft, sondern zugleich die Beteiligung an einer wechselseitige Rechte und Pflichten begründenden Miteigentümergemeinschaft zum Inhalt hat, an die jeder Teilhaber bis zu deren gesetzeskonformer Aufhebung gebunden ist (Umdruck S. 7 ff.); weiter weist der Senat darauf hin, dass der Ausschluss des Verzichts auf den Miteigentumsan-teil nicht in Widerspruch zu der Entstehungsgeschichte der Vorschrift des § 928 BGB steht und die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 Satz 1 BGB nicht in unzulässiger Weise beschränkt (Umdruck S. 11 f.).

Für den Verzicht auf das Wohnungs- und Teileigentum gilt nichts anderes.

a) Nach der Definition in § 1 Abs. 2 und 3 WEG besteht Wohnungs- und Teileigentum aus dem Sondereigentum an einer Wohnung bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Gemeinschaftliches Eigentum ist nach § 1 Abs. 5 WEG u.a. das Grundstück. Das Miteigentum daran (§ 1008 BGB) ist die Grundlage des Wohnungs- und Teileigen-tums; das ergibt sich aus den Regelungen über das Entstehen dieser Eigen-tumsformen in §§ 3 Abs. 1, 8 Abs. 1 WEG (Senat, BGHZ 49, 250, 251). Ohne einen Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück gibt es kein Wohnungs- und Teileigentum (vgl. § 6 WEG). Kann aber - wie ausgeführt - ein einzelner Miteigentümer sein Miteigentum an einem Grundstück nicht durch Verzicht aufgeben, führt das dazu, dass auch Wohnungs- und Teileigentum nicht durch Verzicht aufgegeben werden können.

b) Setzt man sich über diese begriffliche Betrachtungsweise hinweg, gelangt man zu keinem anderen Ergebnis. Denn einer anderen Wertung stehen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entgegen, welche Rechte und Pflichten der Wohnungs- und Teileigentümer regeln und zur Folge haben, dass kein Eigentümer außer durch Übertragung seines Eigentums einseitig aus der Eigentümergemeinschaft ausscheiden kann.

aa) Problematisch ist die - vereinzelt vertretene - Annahme, dass das Wohnungs- oder Teileigentum durch den Verzicht herrenlos würde (so aber Pick, aaO, § 11 Rdn. 23); denn den Begriff der Herrenlosigkeit verbindet das Gesetz nur mit dem Verzicht auf das Eigentum an beweglichen (oder ihnen gleichgestellten) Sachen oder Grundstücken (§§ 928, 958 ff. BGB). Rechte werden nach dieser Vorstellung nicht herrenlos, sondern erlöschen. Die - sachenrechtliche - Vorstellung eines durch Verzicht subjektlos gewordenen Wohnungs- oder Teileigentums scheitert daran, dass sich diese Eigentumsarten - wie das bloße Miteigentum - in der sachenrechtlichen Beziehung nicht er-schöpfen, sondern zugleich die Beteiligung an der wechselseitige Rechte und Pflichten begründenden Wohnungs- oder Teileigentümergemeinschaft zum Inhalt haben. Diese Mitgliedschaft kann man sich nicht subjektlos vorstellen; sie müsste mit dem Verzicht erlöschen. Das unterliefe jedoch die vorrangigen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes und kann folglich nicht angenommen werden.

bb) Das Erlöschen hätte nämlich - entgegen der Auffassung des vorlegenden Gerichts - die Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Folge. Denn ihr Bestehen setzt auch voraus, dass die Miteigentumsanteile an dem gemeinschaftlichen Grundstück zusammen ein Ganzes ergeben; daran fehlte es, weil das Erlöschen des Wohnungs- oder Teileigentums zwingend das Erlöschen des Miteigentumsanteils zur Folge hätte.

cc) Anders als bei der "gewöhnlichen" Miteigentümergemeinschaft (§ 749 Abs. 1 BGB) kann jedoch kein Wohnungs- oder Teileigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, nicht einmal aus wichtigem Grund (§ 11 Abs. 1 Satz 1 und 2 WEG). Eine von diesem Grundsatz abweichende Vereinbarung dürfen die Eigentümer nur für den Fall treffen, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht (§ 11 Abs. 1 Satz 3 WEG). Ließe man den Verzicht auf das Wohnungs- und Teileigentum zu, setzte man sich über diese Regelungen hinweg. Dafür gibt es jedoch keinen rechtfertigenden Grund.

Der von dem Beschwerdeführer angenommene und von dem vorlegenden Gericht erwogene Verstoß gegen Art. 14 GG liegt nicht vor. Die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes regeln Rechte und Pflichten der Wohnungs- und Teileigentümer. Dazu gehört der Ausschluss des Rechts, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen oder - von einem Ausnahmefall abgesehen - es zu vereinbaren. Derjenige, der Wohnungs- oder Teileigentum begründet (§§ 3, 8 WEG) oder erwirbt, begibt sich freiwillig dieses Rechts. Seine Eigentümerbefugnisse werden dadurch jedoch nicht eingeschränkt. Er kann sein Wohnungs- oder Teileigentum - gegebenenfalls nur mit Zustimmung ande-rer Eigentümer oder eines Dritten (§ 12 Abs. 1 WEG) - veräußern; dass es sich mangels Kaufinteressenten auch einmal als nicht veräußerungsfähig erweisen kann, ist ein rein wirtschaftliches Problem und von dem Veräußerungswilligen hinzunehmen.

(2) Der verzichtswillige Eigentümer ist auch nicht auf Dauer an die Eigen-tümergemeinschaft gebunden. Der Ausschluss des Rechts, die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft zu verlangen, hat nicht ihre Unauflöslichkeit zur Folge. Sie kann durch die Aufhebung des Sondereigentums nach § 4 WEG, durch eine Aufhebungsvereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer und durch das einseitige Aufhebungsverlangen nach § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG aufgelöst werden. Auch kommt in den von dem vorlegenden Gericht hervorgehobenen Fällen der wirtschaftlichen Wertlosigkeit des Wohnungs- oder Teileigentums ("Schrottimmobilie") unter Berücksichtigung des der Regelung in § 22 Abs. 2 WEG, wonach kein Eigentümer zur Mitwirkung an dem Wiederaufbau des Gebäudes ge-zwungen werden kann, wenn dieser ab einem bestimmten Maß unwirtschaftlich ist, zugrunde liegenden Gedankens nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein Anspruch jedes Eigentümers gegen die übrigen Eigentümer auf Aufhebung der Eigentümergemeinschaft in Betracht (vgl. KK-WEG/Elzer, § 11 Rdn. 20). 

(3) In allen diesen Fällen entsteht mit der Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Bruchteilsgemeinschaft an dem Grundstück, deren Aufhebung jeder Miteigentümer jederzeit verlangen kann (§ 749 Abs. 1 BGB). Somit ist es nicht notwendig, entgegen der gesetzlichen Regelung die Möglich-keit zu eröffnen, dass ein Wohnungseigentümer einseitig durch Verzicht auf sein Eigentum die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft herbeiführen kann.

dd) Der Zulässigkeit des Verzichts des einzelnen Eigentümers auf sein Wohnungs- oder Teileigentum steht auch entgegen, dass nach § 16 Abs. 2 WEG jeder Wohnungs- und Teileigentümer verpflichtet ist, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandset-zung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils an dem Grundstück zu tragen. Diese gesetzliche Regelung des Umfangs der Kosten- und Lastentragungspflicht würde bei der Aufgabe des Wohnungs- oder Teileigentums durch Verzicht unterlaufen. Denn wenn ein Eigentümer auf diese Weise aus der Eigentümergemeinschaft ausscheidet, müssten die verbleiben-den Eigentümer - was das vorlegende Gericht verkennt - zwangsläufig einen dem Miteigentumsanteil des Verzichtenden entsprechenden höheren Anteil an den Lasten und Kosten tragen, ohne dass ihnen - mangels Anwachsung - ein höherer Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück zustünde. Eine Rechtfertigung für diese gesetzeswidrige Mehrbelastung gibt es nicht.

3. Nach alledem ist die Zulässigkeit des Verzichts einzelner Wohnungs- oder Teileigentümer auf ihr Eigentum nicht anzuerkennen. Zulässig ist allerdings der Verzicht sämtlicher Eigentümer. Denn in diesem Fall wird zugleich das ganze Eigentum an dem Grundstück aufgegeben. Die rechtliche Situation ist dieselbe wie bei dem Verzicht auf das Alleineigentum nach § 928 Abs. 1 BGB.